买房的 看过来——这个政策全面松动!

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商品房、土地和房企,三者终于步调一致。

因为,房地产趋冷,风险太大。

11月14日,统计局发布1到10月房地产宏观数据。商品房销售增速持续处于低位,连续三个月下滑。商品房销售面积13.3117亿平米,同比增长2.2%,增速比1到9月回落0.7%。自2018年以来,商品房销售增速很少超过4%。今年前七个月,累计增速4.2%,前十个月,下滑到1到2.2%。最近三个月是负增长。

土地成交价和房企拿地规模,随商品房销售额一起回落。

根据统计局数据,1到10月,房企土地购置面积2.1963亿平米,同比增长15.3%,增速同比1到9月回落0.4%。土地成交合计11695亿,增长20.6%,增速回落2.1%。

房企也越来越理性,土拍溢价率走低,对地方政府相当不利。

最着急的是房企们,喘着气大规模补血,为年底做准备。

大补血  房企冲刺年关

10月以来,多家房企获得大额融资,过去两周,房企发债规模、发债速度达到极限。

11月15日。龙湖集团连续两天提交两宗发债计划,分别为55亿的第三期公司债券,以及50亿规模的住房租赁专项债券。雅居乐集团同一天公告,建议发行美元计值的优先票据。合景泰富集团公告称,将发行本金4亿美元优先票据,年利率9.85%。

11月13日,华夏幸福公告,证监会核准发行不超过80亿公司债。11月12日,阳光城公告,11亿公司债将于2018年11月15日起在深交所上市,票面利率7.5%。

11月9日,华远地产公告,11月8日完成2亿美元3年期高级无抵押定息债券簿记定价工作,票面利率为11%。

11月6到8日之间,建发股份连续发行3次超短期融资券,总规模15亿。

滨江集团、陆家嘴、隆基泰和、龙湖等房企都在11月完成几亿到几十亿规模不等的融资。

资金链极度紧崩的房企,终于可以暂时松一口气了。 

新一轮房企融资有两个特点:一,金额庞大;二,融资成本越来越高。

同策研究院数据显示,10月房企融资成本达到历史峰值。境外渠道虽略宽,但成本更高,恒大旗下景程有限公司的优先票据,最高融资成本达13.75%。58安居客房产研究院报告显示,2018年1到9月,销售额前50的房企,融资成本同比去年平均提升1%,融资金额同比收窄近三成。

房企资金链一紧张,土拍市场就过冬。今年土拍的冬天,比以往时候来得更早一些。中指院最新数据显示,10月300城共实现土地出让金总额2361亿元,环比下滑25%,同比下滑40%。

前两年顶着“三高”(高周转、高规模和高负债率)扩张的房企,到了转型时刻。进不了头部阵营的中小房企,缺钱缺规模,只有被淘汰的命。头部房企如万科,在部分地区以价换量,加快销售资金回流,但需要资金抄底优质地块。

中介费逆势上涨 房东无处释放的焦虑

看着房企们一波又一波的融资,中介头部玩家却一反常态。

11月15日,上海链家将中介费上调到房屋成交价的3%,买方2%,卖方1%。之前的买卖双方各1%,都是买家承担,现在合计3%,最终也会转化为买家成本。

二手房价和成交量,更能反映真实的市场预期,在二手房成交量远高于一手房成交量的上海,更是如此。

链家工作人员表示,上调中介费之前,四个一线城市中,上海二手房中介费一直比较低。北京二手房中介费率2.7%,深圳、广州平均水平为3%。

上海二手房市场,已经阴跌接近两个月,链家却逆势上调中介费。

上海二手房指数办公室数据显示,10月上海二手住宅成交套数为11980套,环比下降13.95%,成交面积环比下降15.65%。10月上海二手房成交量低于前三季度1.35万套的月均水平,还在调整。

春江水暖,中介最先感受到市场寒风,链家这么做,因为有底气。

链家的大本营是北京。2015年3月,链家收购德佑,收购后仅仅半年,链家门店扩张4倍,经过三年并购式发展,截止2018上半年,上海链家市场份额接近33%,是第二名易居的三倍。

即使如此,链家上调中介费,可能费力不讨好。

11月本来就是传统淡季,买房客都在等着开发商年底冲业绩,优惠打折。链家迫于自身亏损压力,需要从低价厮杀的中介血海市场中抽身而退,于是先涨一次中介费,让市场慢慢消化,与当年的房东挂牌价上涨,是一个套路。

有一点不同的是,链家的市场话语权很强,会对卖家产生很大影响。市场降温时,卖家两大希望全落空,房子不贱卖,中介费下调。

中介费上涨会加剧买家的观望情绪,卖家的焦虑无处释放。

房贷利率终于松动

唯一的好消息是,房贷利率上浮空间已被封杀。

融360监测显示,全国首套房贷平均利率持续上涨22个月。2018年10月全国首套房贷款平均利率达到5.71%,相当于基准利率1.165倍,环比上0.18%,同比去年10月首套房贷款平均利率5.30%,上升7.74%。

房地产市场降温,已经有银行的房贷利率开始松动。诸葛找房数据显示,截止至10月份,首套房贷利率下调银行数量达到19家。

《都市快报》报道,从10月开始,杭州部分银行的首套房贷利率松动。最早开始下调的是工商银行和中国银行,最近,建设银行、农业银行、招商银行、汇丰银行部分支行等相继回调,不仅针对首套房,甚至包括二套房。

这么松?是肿么了?

网红一二线城市,是教堂顶上的那根针,是房价和房地产政策的风向标,上一波房价上涨,挑头,这一波房贷利率松动,掉头最快。除杭州外,厦门和南京也出现房贷松动。

厦门地区工农中建、邮储、招商、民生、兴业等多家银行的首套房贷最低利率陆续回归基准利率。

《南京晨报》报道,部分银行的首套房贷款利率从上浮25%下调到基准上浮20%,接下来可能会降到16%。

南京也是2016年全国总价地王最多的城市,在双限政策之下,还包揽当年全国总价地王前十中的一半。现在去杠杆显成效,悲催的亏本地王盘开始入市。

《中国房地产报》报道,麒麟板块的京奥港未来墅成为首个亏本地王。2016年4月15日,北京嘉诚摘得G09地块,楼面价高达22353元/平米,2017年9月11日,首批房源开盘均价为25884元/平米,只比楼面地价高出3500元/平米。

地王盘,拿地的时候谈笑风生,入市的时候满面流泪,太煎熬了。

年关将至,融到资的大房企、和卖不出地的焦虑的地方政府联手,先尝试托住房价,再筛选真实需求。刚需改善的需求,该释放了。

 

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